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20亿撬动百亿市场--财政部发放购房补贴详解

http://www.sina.com.cn 2000年12月13日07:26 北京青年报

　　昨天下午，财政部有关负责人在接受本报记者采访时说，在京中央和国家机关事业单位职工的购房补贴资金，已经陆续开始发放了。

　　财政部有关人士指出，各单位要在职工住房普查基础上，根据职工住房状况和购房补贴资金到位情况，并综合考虑职工的工龄、职务等因素，制定购房补贴发放计划，逐步落实各类人员的购房补贴。今明两年除安排好在职职工按月补贴外，应优先解决离退休职工的购房补贴问题。各单位应将领取一次性补贴、差额补贴和级差补贴人员的补贴金额、职务、工龄、住房状况、配偶住房及领取购房补贴情况等资料在本单位范围内张榜公布，以增加购房补贴发放的透明度。

　　据介绍，购房补贴资金，是指在京中央单位按照有关规定，向无房或住房未达到规定面积标准的职工发放一次性补贴、按月补贴、差额补贴和级差补贴的专项资金。

　　财政部要求，向职工发放购房补贴，首先用本单位出售公有住房收入安排解决，不足部分，经财政部审核，由中央财政给予补助，从中央财政购房补贴支出预算中安排。在职职工的按月补贴，存入职工在银行设立的购房补贴资金专户；离退休职工的一次性补贴和未达标差额补贴，由所在单位直接发放给职工个人；在职职工的一次性补贴、未达标差额补贴和级差补贴，存入职工在银行设立的购房补贴资金专户，在职工购房时直接划转到售房单位账户，支付职工购房款。

　　据悉，中央财政将根据建房资金划转情况，按下列顺序核定拨付购房补贴支出：一、新职工和无房在职老职工的按月补贴；二、无房离退休职工的一次性补贴和住房未达到规定面积标准的离退休职工的差额补贴；三、无房在职老职工的一次性补贴；四、1998年底前住房未达到规定面积标准的在职职工的差额补贴；五、1998年12月31日前参加工作的老职工，1999年1月1日以后职务、技术等级晋升后的级差补贴。

　　财政部强调，职工存入购房补贴资金专户的资金，未经有关部门批准，职工个人不能随意支取。任何部门和单位不得挪用或集中运作购房补贴资金。

　　财政部同时指出，1998年12月31日以后参加工作的职工，由各单位按月发放购房补贴，实行住房分配货币化，各单位不得再向这部分职工进行住房实物分配或以公有住房的成本价向其出售，违反上述政策规定的，应予以纠正。

　　建设部：今年20亿明年25亿后年30亿

　　用于在京中央和国家机关事业单位职工的20亿元购房补贴资金，是如何筹集来的呢？20亿货币补贴将如何发放到职工个人头上呢？明年以及后年，在京中央和国家机关事业单位职工的购房补贴将发放多少个亿呢？昨天下午，本报记者专访了建设部住宅与房地产业司、建设部房改办副司长侯淅珉。

　　侯淅珉告诉记者，购房补贴的发放分三个阶段，第一是购房补贴大的方案的确定；第二是购房补贴资金的落实；第三阶段是真正发放到职工手上。现在，在京中央和国家机关事业单位职工的购房补贴发放已从第二个阶段走到第三个阶段。20亿购房补贴的发放，在原有住房资金转化方面为全国各地的住房货币补贴资金筹集和拨付起到了带头示范作用，也标志着在京中央和国家机关建立住房货币分配新体制的步伐有了实质性的启动，对于进一步启动居民住房消费和保持住房建设的持续健康发展也具有重要意义，关系着国家关于扩大国内需求战略的顺利实施。今年我国房地产市场十分活跃，主要动力是个人购房有大幅度增长。。

　　侯淅珉副司长告诉记者，今年内在京中央和国家机关事业单位职工将得到20亿元的购房补贴，明年将发放25亿、后年将发放30亿。

　　侯淅珉说，住房补贴资金有三个重要来源：一是原有住房建设资金的划转，就是把原来财政和各单位用于建房的资金，转化为对职工的住房补贴；二是公房出售收入在扣除共用部位、共有设施和维修基金以及原房管机构转制资金后，全部用于职工住房补贴；三是按照财政部关于企业房改的有关财务管理办法，从企业管理费用中落实一部分住房补贴资金。目前，三个方面的来源都处于落实过程，部分地区落实补贴资金来源工作进展缓慢。

　　侯淅珉说，个人成为商品住宅购买和消费的主体。而个人购房增长的主要原因之一是从去年开始停止了住房实物分配，改变了城镇居民等、靠、要的观念，激发了广大职工的购房热情。但是，还有相当多的职工，需要通过住房补贴的支持，才能具备合适的住房支付能力。这些职工大多数是中低收入居民，是今后我国住房消费市场的主体，没有他们的进入，住房市场很难保持目前的增长势头。因此，在京中央和国家机关住房补贴的发放，还具有更广泛的经济意义。

　　那么，购房资金陆续到位了，老百姓的自己购买住房的观念和意识也培养起来了，现阶段还应该再随之配套哪些政策和机制，以更方便百姓购房呢？

　　侯淅珉对此分析说，为促进居民购房，必须进一步加快配套改革。当前，就北京市来说，调整住房供求结构、继续大力发展经济适用住房和进一步发展住房金融，是两项重要任务。因为补贴方案的设计，是以经济适用住房价格为基础确定住房补贴水平的，所以经济适用住房的价格水平是大多数中低收入职工的住房支付水平，没有相应的住房供应，仍不能把广大中低收入居民潜在的购房需求转化为现实的购房行动。住房金融主要是发展适应不同居民需求的多样化的还款方式，降低居民贷款的各种中间费用，简化程序，为居民提供合适的金融支持。

　　受益人：拿到补贴马上买房

　　刘女士是某中央在京机关的职工，她在昨天接受记者采访时说：“我拿到这笔购房补贴，马上就去买房啊！”

　　记者在采访中发现，科长、处长、局长，不同的职务、不同的住房情况，给每个家庭带来了不同的思考和选择。老百姓关心的问题已从“这笔购房补贴何时到我家”转到了“这笔钱到我家，我家如何花”。

　　对40多岁的李局长来说，似乎事情就不那么简单了。前几年单位分给了他一套公房，他已经用成本价把这套房子买下来，现在来看，他的这套已购公房面积没有达到他应该享有的标准，他会得到一笔差额补贴资金。在采访中，他告诉记者，他已经思考了三套方案。

　　第一套方案是：把现有的已购公房让给父母住，他、妻子和儿子再买一套大一点的商品房，这要用他能得到的差额补贴再加上一点积蓄，付二至三成的首期款，然后申请公积金贷款。

　　第二套方案是：把现有的已购公房出租，他们一家用差额补贴和积蓄还是买大一点的商品房，申请公积金贷款，用公房出租费还公积金贷款。

　　第三套方案是：把现在的已购公房卖了，用这笔卖房款再加上差额补贴买一套大一点的商品房。李局长分析说，这套方案有两个矛盾点，一是已购公房出售挺费时间的，谁也说不准多长时间能卖出去，要图快又怕卖便宜了，可是太讲价，又怕耽误领到购房补贴款；另一个矛盾是买现房还是期房？现房没有满意的，就得买期房，好不容易得到这笔购房补贴，不想在买房时凑合，要买，总得买个自己满意的。

　　房地产商：启动效应远超二十亿

　　20亿元的资金注入北京房地产市场，将会产生什么“化学反应”呢？这么一大笔资金的注入，而且会尽快消化掉，这对北京房地产市场到底是“利好”还是“利空”？时下，这已成为这个静谧冬日里众多北京房产商们思考和分析的主要话题。

　　在记者的采访中，一部分认为“利好”的房地产商和有关专家学者分析说，20亿资金的注入，将会增强消费者的购买能力，刺激住房需求，消化掉很多市场上的期房和现房。但也有些房产商和专家学者认为，20亿资金注入，其实是“利空”消息，将成为抑制目前高房价的一个因素，也就是说，会使房价回落，房价下降，利润自然也就低。

　　随着今年年内的20亿购房货币补贴陆续到达个人手中，再加上明年25亿、后年30亿，北京房地产市场将是一副热热闹闹的景象，这种热闹的背后，对北京各大小房产商而言，既拥有无限商机，也暗藏无限“杀机”，房产商之间的肉搏战将更趋激烈。由此可以预见，在未来不太远的一段时期之内，北京房地产市场将面临新一轮洗牌。

　　昨天，北京太合万兴房地产公司董事长、总经理邢巨臣在接受记者采访时先给记者算了一笔简单的账。他分析说，20亿住房补贴在分期付款的条件下可以启动80亿银行按揭，合计购房资金将达100亿，由于住房资金的使用受到限制、利率偏低，再加上担心政策的变化，因而100亿资金将在2001年内大部分投进市场，如果按5000元／平方米计算，购房面积将达200万平方米，相当于200栋塔楼被消化，这无疑是北京房地产市场的一个空前利好消息。随着生活水平的改善，相当一部分人需要卖掉或租出旧房用来购买新房，如果适时完善二级市场和三级市场(公房出售)的相应配套政策，相信北京住房二、三级市场也将出现一个高潮。20亿住房资金的启动效应将远超过20亿本身的影响。

　　那么，此次20亿购房补贴受益人是什么样的住房状况呢？邢巨臣说，从结构上分析，本次住房补贴受益人中最主要的成分是无房或人均居住面积偏小需分户的人群，另外一部分是人均居住面积偏小，需卖、租掉老房，购置新房的人群。

　　北京华远房地产股份公司董事总经理郭钧对20亿的购房补贴注入北京地产市场持有这样的观点，他认为国家机关及事业单位的实物分房是北京房地产市场化程度低的一个主要因素，北京作为政治文化中心，国家机关及事业单位工作人员在社会就业人口中占相当大比例，他们进入市场将会在很大程度上促进北京商品房市场的发展，从而对北京城市建设及发展更加有利。

　　另外，郭钧认为，考虑按揭及其他金融支持的放大作用，若干亿的现金补贴所能在市场中带来的购买力将呈现几何级数的加倍效应，这对于北京房地产市场规模的扩大有直接的刺激作用。然而，考虑到总体上的市场竞争不断加大的趋势及市场越来越理性，市场规模扩大包括销售面积和销售额的增长，市场房价仍会趋于平稳且中、低价商品房将大量增加。

　　郭钧还认为，由实物分房到货币补贴，会进一步促进房地产产品的优质低价。实物分房一般上只能接受较低标准、较简陋的住宅，这也是过去中国住宅粗制滥造、千篇一律、单调重复的主要原因。

　　北京安地公司董事长张宝全在接受记者采访时说：“这20亿的发放给市场传递了一个明确的信号，补贴的钱都发下来了，集团购买真是到此为止了。”他还说，从目前市场实际状况看，真正适合个人购买的房和需求相比，不仅有质的差异，在量上也有很大的差异。他担心，这笔钱一旦发放到个人手中，购房者寻不到自己满意的房子，也会怨声载道的。这也将进一步促进个人购房市场的发展和发育。

　　伟业顾问公司总经理林浩说，住房分配货币化又迈出实质性的一步。他说，京城房地产供大于求的局面会略有改观，但短期不会有显著变化。国家计委原计划用于住房建设的这20亿，本应增加20亿的供给，而今却流入消费领域，这对京城房地产持续增长的有效需求状况无疑是锦上添花。况且20亿的房补会带动远远大于20亿的住房消费，相信京城住宅消费会更加趋旺，但也应看到，20亿的发放需要一定时间，而且由于专款专用，真正用到购房会有一个滞后，况且即便20亿同时涌入市场，按5000元／平方米的价格购买100平方米一户来算，也不过是一个40万平方米的中等社区，因此，短期内的实质性影响不是很显著。

　　林浩还分析说，中央20亿房补的发放将给地方政府和企业的房补落实起到示范作用。预计北京市政府也会加紧出台相应的政策，把房补纳入职工的口袋。其他事业单位以及企业在财力许可的情况下也会把房补落到实处，这样就会形成一线带动一面，所带来的影响不仅仅这20亿。

　　-新闻背景

　　住房补贴怎么算

　　新华社北京12月12日电(记者索研)按照中央国家机关房改方案，住房补贴是补给1998年12月31日前参加工作且住房未达标或无房的老职工以及1999年1月1日后参加工作的新职工。这部分补贴并不直接发到职工手里，而是参照住房公积金的管理方式计入职工个人账户，专项用于住房消费。

　　住房补贴包括两部分，即一次性发放的住房补贴和月住房补贴。其中月住房补贴只补给无房老职工和新职工。住房补贴数额与职工工龄、职务和建立住房公积金时间密切相关。

　　按照方案，无房老职工住房补贴采取一次性发放和按月发放相结合。一次性发放的住房补贴额＝月均标准工资×月住房补贴系数×1998年底前的工作月之和＋年度工龄补贴额×建立住房公积金制度前的工龄×购房补贴建筑面积标准；按月发放的住房补贴＝当月标准工资×月住房补贴系数。

　　新职工按月住房补贴与无房老职工按月住房补贴计算公式一致。

　　住房未达标的老职工，差额面积由所在单位一次性计发差额补贴。差额补贴＝(年度基准补贴额＋年度工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄)×差额面积。

　　已有住房的公务员职务晋升、工勤人员晋升技术等级，将获得一次性发放的级差补贴。级差补贴＝(届时基准补贴额＋届时工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄)×级差面积。

　　据了解，2000年度工龄补贴额为13元，年度基准补贴额为1265元，月住房补贴系数为0.66，与去年一致。

　　以一位到1998年已工作10年的副处级无房职工为例，副处级购房补贴建筑面积标准为80平方米，如果单位在1997年设立住房公积金，而他每月的标准工资为600元。按公式计算：他应获得的一次性住房补贴额为(600×0.66×120)＋(13×9× 80)＝56880元；每月的住房补贴为600×0.66＝396元。

　　还以这位职工为例，如果他现有住房建筑面积只有60平方米，而其他参数不变，按照公式计算，他应获得的差额补贴＝(1265＋13×9)×20＝27640元。

　　据了解，国家公务员购房补贴建筑面积标准为科级以下60平方米，正、副科级70平方米，副处级80平方米，正处级90平方米，副司(局)级105平方米，正司(局)级120平方米。

　　机关工勤人员补贴建筑面积标准为初、中级技术工人和25年以下工龄的普通工人60平方米，高级技术工人、技师和25年以上工龄的普通工人70平方米，高级技师80平方米。