A 老旧小区是烫手山芋？

　　“老旧小区并不是一个界定很明确的概念”，记者从石家庄市建委 小区办了解到，在省城，老旧小区一般是指在七八十年代自发形成的居 民生活小区，典型的如柏林小区、高柱小区等，这些小区普遍存在配套 设施不全、小区环境卫生状况较差等问题，根本不具备实施物业管理的 条件。

　　据统计，2000年省城建筑面积在5万平方米以上的旧有小区共有31 个。近年来，随着房改的深入，原有产权单位逐渐弱化了对小区的管理， 这些小区公共设施老化、水电费没人收、卫生没人管等问题也日益突出， 居民反映强烈。

　　为了解决老旧小区居民的实际困难，石家庄市政府决定，自2000年 起，三年内要完成全市31个旧有居民生活小区综合整治任务，拆除临建、 补建配套设施，为实施物业管理打下基础。

　　据介绍，2000年省城改造十个居民生活小区的任务已如期完成。根 据市政府的要求，这些小区将采取招（投）标或者委托的方式，选择物 业管理企业进行全面管理，以巩固整治的成果。但由于种种原因，在这 些小区中，目前仅柏林小区以委托管理的形式选定了物业管理企业，开 始迈出艰难而可贵的第一步，其他小区则成了烫手的山芋，至今还没有 物业管理企业问津。

　　B 管理部门细说原因

　　老旧小区物业管理为何成了一块烫手山芋？据石家庄市房管局物业 处处长武建章介绍，主要原因是这些小区公共设施老化，维修支出较高。 此外，其配套设施较少，居民没有花钱买服务的习惯，也是物业管理企 业不敢接管的原因之一。

　　水电暖费用的收缴对于这些企业来说也是一大难题。武处长说，由 于这些部门都是与产权单位签订供需合同，费用由物业管理企业代收， 物业管理部门不仅要为此耗费人力物力，如果收不齐费用，还要先期垫 付，这种情况在老旧小区尤其突出。此外，这些小区往往不成规模，再 加上目前省城物业管理企业自身专业化、规模化经营不够，不可能向规 模要效益，只能以微薄的收费支撑起包括保安、保洁、绿化、公共设施 维修在内的繁杂服务，这在新建商品住宅小区都不易做到，难怪这些小 区很少有物业管理企业愿意接手。

　　C 以业养业，物业管理新思路

　　老旧小区的物业管理工作应该怎样才能搞好？在采访中，柏林小区 的物业管理企业————石家庄昌盛物业管理公司张瑞彬提出了“以业 养业”的新路。

　　据张瑞彬介绍，柏林小区有160多栋居民楼，两万多居民。由于这 些居民多是拆迁安置户和困难企业的职工，连每月3元的卫生费收起来 都比较困难，单靠收取物业费来支撑企业运行显然是不现实的。为此， 物业公司确立了依托小区周边的商业门脸来支持物业管理企业运行的思 路。自公司介入小区管理4个月来，他们先后对小区进行了局部路灯改 造，对小区路面进行了硬化，前期投入了大量的资金和精力，目前还没 有任何收益。“只是看到了希望”，张瑞彬说，由于小区周边的商业门 脸分属于不同的产权单位，再加上省城缺少对此类产权进行界定的法规， 目前此事还在艰难运作中。

　　“原来的配套设施不能归物业管理企业支配，这不仅是对业主利益 的侵犯，对物业管理企业来说也是致命的打击”，张瑞彬介绍说，为了 解决这一问题，北京市曾于去年发文，重新划定了旧小区的产权范围， 将小区的配套设施重新归物业管理公司统一经营，收效很好。

　　D 经营物业，好梦难圆

　　单靠物业管理收费不可能支撑起庞大的物业管理开支。在三三零二 工厂生活区的物业管理单位岗北物业管理公司，记者又听到了经营物业 的新思路。

　　岗北物业公司的前身即三三零二工厂的生活管理处，从1999年开始 改制为物业管理公司，管理的36栋楼房和部分平房最早建于70年代末。 公司运行至今，他们逐步对小区进行了改造，补建了配套设施，同时狠 抓增收节支，提高服务标准，加强收费力度，以逐年减少工厂提供的补 贴，目前补贴费用已由往年的300余万元减少到100万元，居民对其服务 也很满意。

　　但随着物业管理工作的深入，厂方对其工作提出了“三年断奶”的 设想，一个新的问题摆在了物业公司的管理者面前————工厂已连续 7年亏损，居民收入不高，不可能靠提高物业费的收缴标准来支持企业 运行，目前可供经营的配套设施几乎没有。他们的设想是：条件允许时 补建一些，再利用自身多年后勤服务的专业优势，向周围居民提供家政 服务，以多种经营求生存。

　　武建章处长对此予以了肯定。据他介绍，经营物业的作法在南方已 比较成熟，主要内容包括对小区居民进行家政、汽车维修、专业清洁、 机电维修等有偿服务，以及依托小区配套商业门脸进行多种经营。但在 省城，尤其是老旧生活小区，由于居民收入较低，家政服务方面的需求 目前还不太热，物业公司经营物业的梦想尚难实现。文／本报记者 张君花