在海南，象这样废弃的工地并不少见。

　　在92、93年海南房地产热潮中，海南房地产经历了击鼓传花式的疯狂炒作，经济泡沫越吹越大，直至破灭。房地 产泡沫留下严重的后果：海南岛烂尾楼盘和半拉子工程随处可见；92年-98年海南省GDP峰谷落差达35.9个百分点 ，而与此同时，全国平均值为4个百分点；积压房地产挤占了巨额资金，形成了海南岛内工商业普遍头寸紧张，赖账躲账司空 见惯，形成了严重的“道德危机”……在海南，处置积压房地产问题已到了刻不容缓的地步。

　　1998年底，朱槠基总理视察海南时，决定把海南作为全国处置积压商品房的试点，取得经验后向全国推广。19 99年6月，国务院正式批准海南处置积压房地产实施方案。1999年11月1日，海口市宣布试点启动首批14个项目共 20万平方米积压商品房转化为经济试用房，进行限价销售。此举标志着以海南为试点突破口的全国积压房地产处置工作已经 进入实质操作阶段。

　　积压房地产沉淀巨额货币资产

　　据统计，截止1998年底，全国商品房空置超过8000万平方米，其中虽是小省却是空置大户的海南空置总量达 700万平方米，占到全国积压商品房的10%左右，而海南省人口仅占全国人口的0.6%，其相对空置量排在全国首位。

　　在积压房产的背后是沉淀下来的金融资产。在海南除了积压的房产703万平方米外，还有闲置土地28万公顷。截 止到今年5月10日，工、农、中、建四大国有商业银行在海南房地产中共有406亿元资金被占压，其中建行最多，为12 7亿，工行次之121亿，农行98亿，中行60亿。就资金性质而言，信贷资金240亿，银行和银行直属企业投资60亿 ，利息滚存106亿。

　　今年1月海南省政府发出3800张表格，要求所有在琼的开发商填写。根据对2800份有效回收的表格做的统计 ，这些企业共建成商品房380万平方米。据不完全统计，这380万平方米商品房共占压银行资金100.8亿。从银行资 金来看，每平方米成本为2654元。再作一抽样调查，银行资金占社会资金48%，用这一数字除以406亿，由此估算海 南积压房所占压资金至少有800多亿。

　　处理积压房意义深远

　　启动试点销售被称为处置积压房地产的突破口，它标志着海南的处置工作已经进入到实质操作阶段。

　　所谓试点销售也可以称为试点处置，它是在对积压商品房进行调查摸底、审查认证的基础上，选出产权清楚、手续合 法的项目先进行限价销售。搭上海口市处置试点首班车的14个项目的2100套住房，房屋结构、房型多样，地段分布较广 ，最高限价每平方米1418元，最低限价为每平方米942元。

　　在清理海南积压房地产中，一个令人头痛的问题是产权关系十分复杂。当时房地产的运作类似于击鼓传花，很多当年 拥有房地产的业主不是开发商，而是买了准备出手但不幸在炒作中被套牢的商家。在疯狂炒作的时候，大家并不在乎产权是否 完全，因为都是短线炒作。时过境迁之后，许多房屋权证不全。这样在处置过程中，必然会涉及很多经济纠纷，现在已起诉的 产权纠纷案达上千件，像筐里的螃蟹一样相互牵连，错综复杂。

　　如何处理海南房地产的历史遗留问题，政府高层给予了高度的关注。因为处理好海南积压房的问题，不仅对今后解决 全国空置的8000多万平方米商品房有着极其重要的示范作用，而且对盘活大量沉淀在房地产中的金融不良资产有着非同一 般的意义。

　　思路：吃进来分开来吐出来

　　海南省常务副省长、海南省处置积压房地产工作领导小组组长王厚宏以“吃进来、分开来、吐出来”，形象地概括了 海南处置积压房地产的思路。

　　所谓吃进来，是指银行依法追债，企业可用其持有房地产抵债。在依法追债过程中，如纯粹从事房地产开发的企业资 不抵债，则依法破产；除投资房地产开发外还有其它投资项目的企业，在依法追债过程中，如果其持有房地产资不抵债，允许 重新设置抵押及制定还款计划。这个环节的房地产抵押是按现值评估、体现了企业应承担的损失。

　　所谓分开来，是指银行将追债所得到的房地产及资金，与各银行正常信贷业务剥离开来。目前四大国有商业银行都各 自成立了资产管理公司，各大商业银行全国分支机构在海南用于房地产投资或信贷的不良资产，统一交各资产管理公司海南办 事处处置。剥离过程是以各资产管理公司收购各银行持有的积压房地产形式操作，政府在收购过程中免收有关税费、分担损失 。

　　所谓吐出来，是指销售环节。在这个环节，积压房地产的销售价可能比收购价更低，为此政府与银行需共同承担损失 。对转化为经济房的房产，政府将退还土地出让金给产权所有者，并减免有关税费，实行政府限价销售。银行在降价销售中所 承担的损失，属投资的，由银行内部核销：属信贷的，可向财政部申请另行解决。

　　按照这一思路，确权成为处置的首要任务。大量的重复买卖、重复抵押、重复查封、长期查封等等对确权形成相当大 的困扰。

　　为理清头绪，海南省出台了《海南经济特区积压房地产产权确认暂行条例》，并发动中介机构参与，目前，已基本完 成调查摸底，使处置工作迈开了重要的一步。

　　政府、银行、企业、社会四轮驱动

　　政府、银行、企业、社会被称为处置积压房地产的四个轮子，在这四个轮子中，政府作为四个轮子的主导，起着关键 的作用。首先，中央政府拨款4亿元予以支持；其次在首批试点项目中，出台最高限价和最低限价。另外针对债权债务复杂， “确权”难度大的问题，出台了返还土地出让金，减免税费、督促法院快审快结，办理“农转非”学生入学等行政措施。

　　银行作为处置积压房地产的重要轮子之一，需要先转起来，并通过与政府的连动促使四个轮子一起转动。

　　以工行为例，工行总行把房地产清理办公室设在了海南，并抽调一批高级业务骨干组成了较强的工作班子，统一组织 、协调和监管工行在海南积压房地产处置工作，在海南有房地产投资或贷款的分行都相应成立处置海南积压房地产工作组，进 驻海南现场办公。目前，总行和各分支行派驻海南精兵强将达400多人，已全面完成了在海南积压房地产的清理登记和分类 归档工作。

　　处置积压房地产的另外一个轮子就是企业。从处置的过程看，企业是非常积极参与的。

　　确权登记第一天，在海口市国土海洋资源局处置积压房地产服务中心，第一位前来领取登记表格的武汉长江房地产综 合开发公司有关负责人称，对处置积压房地产非常关心，天天看报，盼望很久了。该公司被套6000多万资金，工程已经停 了5、6年了，公司没有原始手续，产权问题一直未能解决，该公司一直为此背着沉重的包袱，因此希望能够尽快办好有关手 续，早日盘活。

　　在陆续召开的一系列有关处置积压房地产的会议上，房地产企业都踊跃参加，这已是海南多年不见的景象了。可见， 这些当年出手时却接手的房地产商们，再也不想错过该出手时就出手的机会了。

　　海南房产转机初现

　　截止11月25日，首批试点项目中的13个项目已有一定量的售出，总共签约近3万平方米，近300套，有洽购 意向的5万多平方米。而相对于海口市现有1·2万无房和住房困难户来说，购房者对试点项目的反响应该算不上踊跃。那么 原因又何在呢？

　　与海南处置积压房地产相对应的另一番景象可能能够说明一些问题。那就是目前在海口市场上正在不断推出商品房的 嘉华、置地、昌茂等几家房地产商，不仅广告做得勤，房子也卖得不错。而其平均价格在每平方米2500元左右，其价格远 远高出试点项目。据记者调查，这几家房地产商基本上是在这几年房地产市场低谷中发展起来的，因此成本较低，资金压力不 大，房屋质量有保证。而最为重要的是他们都十分注重小区的建设，配套设施比较完善，小区物业管理比较规范，住户普遍感 到比较舒适、安全，加上他们所选位置相对较好，自然受到购房者的青睐。

　　明年海南处置积压房地产将进入高潮，而目前突破口能否突破正成为人们关注的焦点。

　　在11月30日召开的海南省积压房地产会议上，海南省副省长王厚宏再次强调要加快处置工作的广度、深度和速度 ，要特事特办，用足各项优惠政策。

　　12月6日，海南省在京举行处置房地产新闻发布会，副省长王厚宏强调，现在海南的房价已跌至谷底，呼吁有条件 的单位和个人可考虑到海南投资性买房。

　　翌日，京城媒体纷纷报喜：“海南房子活了……”凌云峰刘志