商住两用楼由于既可居住，又可商用、办公，特别是底层商用部分作为便利居民的重要配套设施，给楼上及附近居民在生活上带来诸多的方便，由此极大地吸引了购房消费者，开发商也因此获得了无限的商机。然而，这种商住两用住宅楼层的底层到底应以地面正负零还是商住层的顶层以上作为住宅楼层起算标准呢？为澄清这个问题，前不久，爱较真儿的张女士将北京某房地产开发有限责任公司(以下简称某房地产开发公司)告上法庭，近日，北京市宣武区法院对此案作出了一审判决，对这一问题给了一个回答。

　　作为被拆迁户，张女士于1996年8月与拆迁单位---某房地产开发公司签订了《购买房屋合同书》，约定：张女士以870元／平方米的售楼价格购买后者位于北京宣武区某新建小区的1号楼2门402号4层两居室楼房一套。合同签订后，张女士即向某房地产开发公司交纳了39284.90元购房款，同时按规定从该公司领取了周转补助及搬家补助费2700元。一年后，新建楼房竣工。远远望去，带有底商和24层室外大平台的6层住宅楼十分漂亮。同年11月6日，张女士顺利地办理了402号的入住手续，并于3天后领到了购买房屋的《临时产权证明》。一周后，张女士高兴地拿到了房门钥匙。再往下的头一件事自然是装修。

　　一天，张女士与装修工人闲聊时，无意听到“这楼的402号怎么在5层”的问话，顿时产生受骗的感觉。为此，张女士多次找某房地产开发公司理论，要求后者按合同约定将其安置到此楼地平线4层即住宅楼3层居室。无奈，开发商坚持张女士签约的住房即为其实际居住的住房。在多次交涉无效后，这一问题被推到了法院。

　　在法庭上，某房地产开发公司强调说，对商住两用楼的排号，按照建筑设计规范，应从底商顶层以上的连续住宅楼层底层作为排列顺序，而不应以地面正负零作为起算点。他们这样排列是完全符合要求的。

　　经法院查明：某房地产开发商对上述新建小区的楼号、单元号及各居室的门号已向公安部门进行了申报，并经后者批准，且张女士所购楼房设计符合城市规划设计要求。

　　对此，宣武法院认为：张女士与某房地产开发公司所签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家、集体和他人的利益、为合法有效合同。鉴于张女士与某房地产开发公司争讼的带有室外大平台的商住两用楼房设计符合建筑规则和规范要求，楼房编号排序亦经过公安部门批准，且某房地产开发公司为张女士安置的居室即为其在购房合同中所认购的住宅4层。对此，某房地产开发公司既无违反约定，又不存在欺诈行为，故法院未支持张女士的诉讼请求。

　　商住两用楼由于不同于传统的纯住宅楼，为了明确区分商用与住宅的界限，房地产开发商对底层商业及上层住宅予以分别排层、编号，已成为一种新的趋势，随之而来也出现了一些新的问题和概念，即传统的以地面正负零作为住宅楼层起算点的概念将被打破。这就提醒消费者在购买住房时一定要注意区分您所购买住房的类型，如属于上述类型住房，则一定要实地勘察或核实一下底层商用部分的层数。当然对于房地产开发商来说，在沿用纯住宅楼格式购房合同书时，最好在合同条款中详细注明商用部分的具体层数及该楼的楼层排列规则，以避免不必要的诉讼。晓欣 小舟

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