新快报讯 （记者王卓江 通讯员陈梅英） 备受关注的《广州市物业管理办法》（以下简称《办法》）经广州市政府常务会议审议通过，近日正式颁布。与1995年的《广州市新建住宅小区物业管理办法》及1998年的《广东省物业管理条例》相比，新《办法》更具操作性，对以往纠纷较集中的问题都给予了明确规定。对广大业主及物业管理公司而言，会有相当大的实际指导作用。

　　综合验收不再是道槛

　　1998年的《广东省物业管理条例》第21条规定，“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会并承担物业管理费用。”这一规定将房地产开发与物业管理两个独立的个体捆绑在了一起，一度成为业主拒交物业管理费的依据。

　　新《办法》第24条对此规定：“物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作。”这一规定不再提及综合验收，建设单位也不再承担物业管理费，只负责招标组织工作。

　　那么，在物业未交付使用，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的情况下，物管费又该由谁来交呢？《办法》第31条规定：“在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。”即前期物业管理费也应由业主缴交。而业主委员会成立后，物业由业主委员会选聘物业管理公司，而此前建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同将自行终止。

　　未建完的小区可成立临时业主委员会

　　物业管理矛盾重重又迟迟得不到解决，关键在于业主委员会迟迟未成立。《办法》第二章对业主委员会的尽早成立进行了细致的指导，如允许分期开发的大型住宅小区召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

　　管理费收多少由业主委员会与物业公司说了算

　　以往，物业管理收费标准由政府硬性规定，市场调节空间小，致使许多物业管理公司亏损经营。《办法》第42条规定：“已成立业主委员会的，物业管理费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。”这意味着，物业管理费的标准将交由业主及管理公司根据成本核算自行决定。

　　拒交管理费要上“黑名单”

　　享受物业服务理应付费，但以往业主拒交管理费现象较严重。对此，《办法》规定对逾期不交管理费者，每日加收欠交金额1‰的滞纳金。经催收仍不交付的，累计记账存入该房屋在房管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向法院起诉。