青岛中长兴贸易有限公司（以下简称中长兴）和山东鲁信置业有限公司（以下简称鲁信公司）为买卖房屋问题打起了官司。中长兴认为把它推上被告席的鲁信公司没有商业道德，希望法院能秉公审理，还己公道。而鲁信公司则认为中长兴没有履约能力，执意要解除两家签署的合同。

　　一

　　1999年，中兴长为给单位的职工谋些福利，欲买几十套房子，于是找了一家房地产公司，交了定金。这时正是青岛房地产不景气的时候。另一家房地产开发公司———鲁信公司听说后，找到与中长兴有关系的人拉线，要求中长兴买鲁信的期房。中长兴为了朋友关系，应下了此事。

　　1999年12月，中长兴与鲁信公司双方签订商品房购销合同，约定中长兴向鲁信公司购买长乐花园商品房，建筑面积2407平方米。2000年1月15日前支付全部房款的35％即277万元人民币，其余款项办理银行按揭。

　　双方在合同中第十条、第十二条中的第二项进行了特别约定：即使一方逾期付款或逾期交房，也要在支付违约金后继续履行合同。这在当时房地产长期低迷的情况下，无异于给中长兴脖子上拴了一个套；即无论如何，这房子是你的了。

　　在合同履行期间，中长兴法定代表人因故不能正常履行职责达9个月。

　　这期间，中长兴分别于1999年12月27日、2000年1月17日两次付款212万元，另外65万元双方拟意中长兴以欧宝、佳美两辆轿车抵顶，但后来鲁信公司表示不接受车辆。

　　2000年7月6日，鲁信公司向中长兴发来律师函称：中长兴迟延交付购房款的行为已构成违约，声明从即日起解除购房合同。中长兴在7月12日回函明确表示不同意，指出按合同第十条关于违约责任的约定及有关法律法规的规定，鲁信公司无权单方解除合同。

　　中长兴公司随即于8月11日将65万元打入了鲁信公司的账户。但鲁信公司旋即退回。中长兴去函询问原因，并表达了希望继续履行合同的愿望。

　　然而鲁信公司已于7月12日向青岛市市南区法院递交了诉状，要求法院判令解除《商品房购销合同》。

　　青岛市市南区法院于2000年10月10日开庭审理，并在2001年2月14日下达了判决书。判决书对原被告双方提供的证据、原被告对对方提供证据的质证意见、法庭进行的部分诉讼活动及查明的事实和认定，以及由此所作出的判定，都作了详细的叙述，最后判决解除商品房购销合同，原告返还被告购房款222万元（判决书上的数字如此）。

　　二

　　法院的判决书认为，此案符合解除合同的条件：一是被告首期款（即65万元）迟延给付，已构成违约；二是被告未办理银行按揭，亦构成违约；三是被告的状况不具备继续履行合同的条件；四是本案符合法定解除合同的条件。

　　对此中长兴愤愤不平。他们认为，造成65万元迟延给付的原因是什么呢？在合同履行过程中，双方法定代表人的确有过以车抵款的商定，而且双方经办人员也确实照此办理。但因一方是鲁信公司的工作人员，我们无法取证，法院对这一重要证据线索不予查证，仅凭对方代理人的否认定案，是否太草率了？另外，即使迟延给付，也应按合同第十条第二项的约定，支付违约金后继续履行合同。

　　至于未办理银行按揭，中长兴在上诉状中指出：按现行人民银行按揭贷款规定，办理按揭是由开发商向购房人提供有关开发商与银行签署按揭协议，及房管部门批准的预售房屋许可证、规划许可证、开工许可证、土地证、建筑工程规划许可证等相关手续后，才能办理按揭，否则购房人是办不了的。而事实是在签订购房合同时，鲁信公司还没有获得房屋预售许可证，此后自始至终未通知购房户可以办理按揭，也未提供相关手续，怎么办按揭？

　　一审法院的判决书说：本合同在履行过程中，被告法定代表人因故长时间不能履行法定代表人职责，且公司注册经营地址长期无人办公，该事实足以使原告相信被告已存在不能完全履行合同的可能。在被告无法证明其具备按揭贷款能力的前提下，本院通知被告将剩余房款交存法院以证明具备继续履行合同的能力，但被告拒绝履行。由此表明，被告已无继续履行合同的能力及作为先违约方所应表示的有能力继续履行合同的诚意。

　　中长兴认为，公司一直正常经营，工商、税务、银行资金往来正常。更重要的是，公司注册经营地———青岛福泰广场B栋704室和23层04室两处都是公司自有房产，公司还有一个全资子公司———青岛长兴出租公司，拥有60辆车，完全有履行合同的能力。至于公司法定代表人因故不能负责，但公司尚在，经营正常，这有上级主管部门———国内贸易部成套设备管理局的证明为据，况且购房合同中亦有委托代理人姓名、联系方式，不存在无法联系的问题。

　　至于把剩余房款交存法院这个问题，中长兴认为，在鲁信公司建造的房屋没有按合同期限交付，至今未竣工验收的情况下，法院向中长兴提出这个要求是毫无道理的，颇有替代一方当事人角色的味道，显失公平公正。请问，鲁信公司能把房屋手续交至法院吗？

　　据了解，最高人民法院在1993年的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确指出：“法院审理、判决的范围不应超出当事人的诉讼请求”，这一原则是民事和经济审判中所遵循的一个基本的原则。

　　中长兴认为，市南区法院要求中长兴将剩余的房款交存法院以证明履约能力，这一要求实际上要求中长兴支付剩余的房款，这明显地超出了鲁信公司要求解除合同的诉讼请求，这一要求违背了民事诉讼的基本原则，中长兴完全有权予以拒绝。

　　有关人士指出，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。鲁信公司诉请解除合同的主要理由是中长兴不具备履约能力，根据上述规定，对于中长兴不具备履约能力，应由鲁信公司提供证据。一审法院要求中长兴证明自己有履约能力，显然违背了民诉法所规定的举证原则。

　　三

　　市南区法院判决解除商品房购销合同还有一条理由便是：“本案符合法定解除合同的条件即《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项的规定，该规定与原被告在合同第十条第二项选择的违约责任相矛盾。但根据法律规定，在法定和约定相矛盾的情况下取法定。同时，合同第十条约定的承担违约责任的方式，系原告享有的可选择的权利性条款，而非被告承担的强制性义务。因此，该约定对被告无必须履行的义务。”

　　对此，中长兴认为，鲁信公司选择了这个约定条款，是很好理解也很有道理的：因为当时房地产低迷，房子建好后很有可能卖不出去，因此中长兴既使迟延付款，也只是要求交违约金，而不能解除合同，房子还是要卖。这样对鲁信公司真是保险到家了，同时也把中长兴“套牢”了。但是“甘蔗没有两头甜”。把别人“套牢”的后果是自己也被“套牢”。鲁信公司既然“享有了”这一“权利性条款”，就应该是自己而不是被告承担判决书上说的“强制性义务”，“该约定对被告无必须履行的义务”，对原告鲁信公司却应是“必须履行的义务”。即房地产涨价了，对中长兴也只能是罚违约金而不能解除购房合同。权利和义务应该是相等的，否则，这世界对中长兴也太不公平了。

　　我们看看中华人民共和国合同法第九十四条规定，该规定如下：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）略；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）略；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。

　　一审法院的判决便是依据该条二、四项之规定作为判定解除合同的法律依据。中长兴认为，这是适用法律错误。上述法律规定和原被告之间履行《商品房购销合同》的客观事实没有任何吻合之处。中长兴从未表示不履行债务，而是主动履行债务被拒绝（关于65万元给付事宜），更不是“以自己的行为表明不履行主要债务”，恰恰相反是以自己的行为表明愿意履行债务，这和合同法第九十四条第二项规定的可以解除合同的条件截然相反。

　　即使中长兴存在迟延付款的事实，但该事实是否足以“致使不能实现合同目的”呢？作为《商品房购销合同》的出售方，其合同目的很明显，就是获取房款，中长兴恰恰是主动支付房款被拒绝，这无论如何也谈不上因为中长兴的行为造成不能实现合同的目的。如果说有不能实现合同目的的行为存在，恰恰是鲁信公司以拒绝接受房款的行为表明其不愿实现合同目的。由此可以说合同法第九十四条第四项所规定的可以解除合同的条件和原被告双方履行合同的事实风马牛不相及。

　　中长兴认为，购房合同的第十条第二项约定：“乙方向甲方支付违约金，合同继续履行”，该条款是必然性条款，并非或然性条款，即中长兴只要按约定缴纳违约金，合同就必须继续履行。该约定绝非“系原告享有的可选择的权利性条款”。一审判决认定“该规定（合同法第九十四条之规定）与原被告在合同第十条第二项选择的违约责任相矛盾，但根据法律规定，在法定和约定相矛盾的情况下取法定”。此种认定是曲解法律。购房合同的第二项约定是对于违约行为的救济方式，也就是违约责任承担的方式，而合同法第九十四条所规定的是可以解除合同的条件，两者属于两个不同的范围，性质和意义完全不同，没有任何可比性，更谈不上约定和法定相矛盾的问题。

　　四

　　中长兴认为，此案说到底，是利润与商业道德的矛盾问题。鲁信公司违背商业道德的行为不应受到法律的保护，而应该受到谴责。

　　据了解，自2001年上半年起，青岛市（尤其是东部）房地产价格上涨。鲁信长乐花园的房价已从合同约定的每平方米3300元涨至4000元以上。那么粗略地算一下，中长兴买下的这几十套房子，如鲁信公司终止合同，另卖高价，可多谋取利润二百多万元左右。

　　有关人士可谓一语见的：鲁信公司要求解除合同的真正动机是基于合同标的物涨价，解除合同会比履行合同能获得更大的利益。鲁信公司基于此利益驱动，不顾合同所作的明确约定，“套牢”了又想不顾规则地去“解套”，吃水忘了掘井人，拒绝中长兴的履约行为，强行要求解除合同，此种行为严重违背了基本的商业道德。

　　在今年年初召开的全国宣传部长会议上，江泽民总书记提出建设有中国特色的社会主义，必须坚持“依法治国”和“以德治国”并举的思想。有关人士指出，“以德治国”之“德”，不仅限于公民的行为道德，还应包括经济行为中的商业道德。在如今商品经济活动中，“诚信”是社会推崇的原则，“无奸不商”早已被人们嗤之以鼻，“落井下石”、“见利忘义”也不符合当今的商业道德标准。而市南区法院此案的判决显然是保护了鲁信公司的不良商业道德行为，这和江总书记提出的“以德治国”的思想是背道而驰的。

　　而此种行为，不仅违背了商业道德，还损害了另一方的合法权益，更使苦苦等待了两年之久的中长兴的职工们的居者有其屋的梦想化为泡影。(本报记者焦庆乐)