本报通讯员 孙卫东 甘智漪 本报记者 陆蓓

　　这几年，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦。但是，银行专家发现，不少借款人在办理按揭贷款时常常会忽略一些环节。这里，本报特请市工行按揭专家向广大读者介绍，在办理贷款时要把握“七要”、“七不要”。

　　七要： 一、申请贷款额度要量力而行：在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出客观的预测。

　　二、办按揭要选择好贷款银行：对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。对于借款人来说，按揭银行的服务品种越多越细，您将获得越灵活多样的个人金融服务。如工行上海市分行推出了一系列新举措为借款人“减负”：取消公证环节，取消部分职业收入稳定、偿债能力强的客户群体的借款人收入证明等。

　　三、要选定最合适自己的还款方式：目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。借款人若采用等额还款方式，在整个还款期的每个月份，还款额将保持不变（遇调整利率除外），在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，本金逐渐摊还使贷款余额逐渐减少，由此应还利息不断降低，还款额中利息的比重将不断减少，本金比重将不断增加。此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。此种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。还款方式一旦在合同中约定，在整个借款期间就不得更改。

　　四、向银行提供资料要真实：申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约。

　　五、提供本人住址要准确、及时：借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。

　　六、确定产权人时要考虑到退税：根据有关规定，对于1998年6月1日以后购买商品房的个人，可享受个人所得税计征税基抵扣。由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者，所以对于每个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人（购房人），不要因为买房时没有充分考虑到家庭成员的退税问题，而到贷款手续办完、抵押登记手续办妥后，再提出增加房地产权利人（购房人），这时，操作的难度就大了。

　　七、每月要按时还款避免罚息：对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，您就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款。对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金。

　　七不要： 一、申请贷款前不要动用公积金：根据上海市公积金管理条例，公积贷款金额度是按照借款人住房公积金储存余额的15倍，补充住房公积金余额的2倍计算的。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

　　二、在借款最初一年内不要提前还款：按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

　　三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行：当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

　　四、取得房产证后不要忘记退税：当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。待您所购住房成为现房，并办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。

　　五、贷款后出租住房不要忘记告知义务：当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

　　六、贷款还清后不要忘记撤销抵押：当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

　　七、不要遗失借款合同和借据：申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

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