有人感叹北京的城市建设之快使得地图编辑永远也赶不上这种变 化，但是，对于商家来说，北京目前正在发生的 最大变化是商业版图的改变。

　　国庆五十周年前夕，北京市投资近千亿元的在建工程有许多陆续完工。这些重大的 重点工程的完成，不仅是为首都 的城市建设、为国庆五十周年亮出了一道道美丽的风景， 同时，对于商业人士来说，最重要的一点是，这些建设工程使得北 京传统的商业格局发 生了根本的变化，这种变化可以归结为：城市“都心”商业特征明显加强；社区商业地 位越来越重要 ；城南商圈正在迅速崛起；商家专业化分工加快等等。可以说，目前北京 商业的主旋律实际上是商家在围绕这些变化调整自 己的经营策略和投资计划。

　　王府井：将担纲“都心”商业的角色

　　王府井可以说是北京传统商业的荣耀，“北京第一街”的声誉使得它成为外地游客 来京必逛的商业街。80年代， 王府井年客流量达七八千万。但是，进入90年代以后， 随着各区域大商场的迅速崛起，王府井的地位越降越低，日客流量 曾一度跌到一天只有 几万人。在这种情况下，王府井“接受”了历时两年多的全面整治和建设。

　　“像王府井和西单这类的商业街，实际上正在担当大城市‘都心’商业区的重要角 色。”北京中友百货公司总经理 周东权先生说。

　　周先生所说的“都心”商业区在北京是一个新名词，它指的是处在城市中心位置、 交通方便、能影响和引导当地居 民最主流的购物需求的商业区域。周先生分析认为，作 为“都心”商业区，它的存在必须满足一个条件，那就是人民生活水 平的提高和社区商 业的繁荣。因为在这种情况下，人们的购物需求如生活日用品等已经在社区购物场所得 到了解决，但是 大家也还都需要有一个体验现代都市文明的时尚购物和休闲的场所，例 如像东京的银座、纽约第五大道那样。

　　以前的王府井在商品内容上跟普通的商业街没有什么本质的区别，硬件设施上也无 法提供人们休闲的场所。可以说 王府井的重新改造也正是朝着这方面发展迈出的重要一 步。但是也有专家指出，王府井要真正成为“都心”商业区，目前至 少还存在两个重要 的问题，一是大街的休闲功能体现得不够，另外商品还不够前卫和时尚，这两点将大大 影响到商业街的 定位，影响到它的吸引力。

　　西单：面临来自王府井的压力

　　90年代初，北京人有一种说法，那就是外地人购物去王府井，北京人购物去西单， 这种说法表述出来的事实是， 虽然王府井的名气比西单要大得多，但是在商品的档次上， 西单却要超过王府井。

　　近几年来，王府井更是处在不断地翻修改建的状态，整个商业街实际上成了一片大 的工地，北京人几乎要把它给忘 记了。这正好给了西单商业街一个机会，这几年，西单 不仅有地铁直达，交通条件大大改善，而且西单赛特、华南大厦、西 单商场等开业或改 建装修，使得这里的人气越来越旺。这与王府井形成了鲜明的对比。

　　不过，王府井改造完成之后，西单商家的日子还会过得现在这么滋润吗？西单路口 的一位店主刘敏女士说，王府井 重张后，特别是地铁复八线通车后，西单的客流肯定会 有很大的一部分流向王府井，对西单来说确实是一个冲击。不过，如 果要拿这两者进行 比较的话，两条街的位置等地理条件和商圈条件应该说是相当的。

　　刘女士的话是很有道理的，硬件设施建设对于一条商业街来说，确实是非常重要的。 王府井现已成为了步行街，而 西单要做到这一点已不太现实，所以他们想出的办法是将 沿街的商家都用天桥连起来，这样顾客从西单文化广场出发就可以 穿过街一侧的所有商 场到达另一端。这一计划令许多商家很振奋，但是据中友百货的刘副总介绍，目前各商 家在协商解决 这一问题的过程中还有许多难点。

　　商圈崛起改变“城南旧事”

　　“东城富、西城阔、崇文穷、宣武破”，这一流传已久的说法在一定程度上也反映 了北京商业的区域差异。但是值 得关注的是，近一年来，随着城南地区旧城改造步伐的 加快，这一局面正在迅速改变。

　　城南旧城改造的一个典型模式便是有相当实力的公司在主动介入旧城改造，从而取 得与政府的充分合作，为自己觅 得商机。如香港郑裕彤家族的新世界集团主动参与崇文 区的改造，在崇外大街拓宽改造过程中投入人民币几个亿，新世界也 在崇外大街起始段 盖起了新世界商场等项目。该商场执行总经理李定中先生说：“对于在崇文区这一地段 投资，我们作过 充分的评估，虽然我们了解这一地区在购买力上不如东城和西城，但是 我们的投资却是着眼于长远的，我们不仅有已建好的 一期工程，同时二期工程中也有一 部分百货业。新世界周围目前旧的房子正在被拆掉，新的商品房正建起来，在这种情况 下，各个区的强力购买人群就会迁入这一地区，我们准备用十年的时间，通过改变这一 地区的状况来实现我们的商业目的。 ”

　　据新世界所作的市场调查，该商场有60%的顾客是来自于本地区，而另外40%来自于周边的地区。而去年一年， 新世界商场及其对面的金伦大厦的销售额加起来大约是6个亿左右。所以，李定中先生认为，这一地区的商圈状况正在改变。

　　由于崇外大街的改造，沿线的商家已非常活跃，特别是电信经营者有许多都在此聚 集，有人认为，这里会成为另外 一条通信街。

　　与崇文区相比，宣武地区的商业发展更加诱人。宣外大街改造后，这里不仅早就有 了SOGO等有实力的百货公司 ，而且更让一些商家动心的是菜市口路的建设和南闹市 口路的建成，使这一地区的基础设施大为改观，也吸引了许多商家的 目光。

　　社区商业要唱主角

　　去年下半年以来，当许多大的百货商场经营困难甚至倒闭的时候，一些大中型超市 却是空前火爆，有人将其原因归 结为经营得好，而另一些人则认为这些超市正好是赶上 了北京人消费形态的转折期，根据零售业发展的规律，当人均国民生 产总值超过1000美元后，人们的购买倾向将转向社区购买，特别是一些购买弹性较小的生活日用品， 居民将转向社区的 超市和商场。

　　万通商场总经理王厚华认为：“购物完全是商业分工的结果，人们需要不同层次的 商品，一般的购物者会越来越趋 向于就近购买。”新世界商场的李定中先生说，在台北， 五年前就已经基本实现了一般生活用品购买的社区化，不只是超市 是这样，甚至一些大 型的中高档百货公司也完全可以将定位锁定在社区服务。

　　在北京，城区的土地价格越来越昂贵，也使得一些位于城乡结合部的新建小区的超 市有了更大的生存空间。原燕莎 商场总经理郝树仁先生认为，在城乡结合部办大超市的 好处在于，一是邻近大型的新兴社区，区内购买力强，二是新建的大 型超市有充足的停 车位。北京一些大的超市的成功说明了这一点，如去年才开业的北京城乡超市，其场面 之火爆令人惊叹 。

　　在国家经贸委最近下发的一个限制重复建设的清单中，明确提出不准再建设大的百货商。

　　本报记者 谢金文