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商品房双倍索赔难定论 房产商违规行为比比皆是

http://www.sina.com.cn 2000年1月27日 13:58 上海青年报

  本报专稿:来自消协的统计表明,对于商品房的投诉这几年明显增多。商品房虽然是商品,但毕竟不是普通商品,遇 到商品房的质量问题,到底能不能按《消法》进行退一赔一?商品房是不是《消法》所指的“商品”?对这些问题,目前有着 很大争论。

  自“王海现象以来《消法》“退一赔一”的条款已深入人心,但商品房的双倍索赔在司法实践上还是很少。尽管实 际上房地产开发商在销售过程中的误导和欺诈行为比比皆是。北京曾有一位消费者因为房产商违约和房屋质量问题要求退一赔 一,但被一审法院驳回。

  有一部分观点认为,从整部《消法》来看,它所规范的应该是流动商品,房屋属于不动产,不属《消法》调节范围。 即便张女士与开发商约定用《消法》来确定经济法律责任,但适用哪部法并不是你说了算。当初双方定下的协议可以看作是约 定了赔偿范围,可是实际赔偿还是得根据受损害的事实,如果受损没有达到100万元之巨,那就应该用法律上其他权利义务 关系来调整。

  与此相反的观点认为,既然商品房明确定性为“商品”房,其买卖行为就应该不折不扣地纳入依法规范之列。如果商 家在出售商品房时采取了隐瞒事实、短斤少两、不履行合同等欺骗消费者的行为,就必须依法承担应负的赔偿责任。由于消费 者购买商品房时一次性投资数额较大,一旦受到商家欺诈后,消费者在物质、精神上蒙受的损失是相当沉重的,双倍索赔于情 于理于法都是应该的,这样既有效保护了消费者的切身利益,同时也能引导商家重视承诺,使房地产业走上健康发展的道路。

  当年参与过《消法》起草的民法专家何山在对北京的房屋双额索赔案发表意见时认为,如房地产开发商是整体欺诈, 可整体双倍索赔;如果只是部分欺诈,就应当只就其部分双倍索赔。《消法》并没有规定价格高的商品就可以不按照第49条 进行退一赔一,也不应该考虑经营者的承受能力。

  有些法律专家认为,能否双倍索赔,首先要确认开发商是否具有欺诈行为。欺诈行为必须是故意的,且消费者对此承 担举证责任,这样就增加了消费者的诉讼成本和诉讼风险,更加大了难度,究竟是主观故意还是过失,这是很难认定的。况且 ,商品房是多种组合,像部分设施质量上的欺诈行为,你要按全额房款双倍索赔在法律上就没有明确规定,如果因在质量上的 欺诈行为而索赔,那么索赔官司就不止一起,其价值巨大,加上银行贷款,开发商很可能资不抵债,根本无法兑现双倍索赔。

  除了房屋买卖是否适用消法外,医疗纠纷、各种新型服务业是否属于消法调节还存在很大争议。《消法》颁布已经五 年多,这部法律所面临的问题也越来越多。记者姚晓敏







 
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