尽量找“放心中介”

　　上哪租房上哪买卖二手房如今，很多上海人在生活中都会碰到这些问题，在电线杆上贴张告示，已经显得有些落伍。找中介，也许是一种最便捷的方式。

　　但一说起中介，人们眼前又冒出“掮客”的形象，吃了房客吃房东。不少人还会这样写：“中介免谈”。其实，在市场经济中，我们的中介现在不是太多而是太少，我们需要更多的专业经纪人。可人们为什么对他们总有点不放心呢观念没转变过来也许是一个因素，但根子还出在房产中介自身。在一个快速膨胀的市场，混乱一开始可能难免。好在我们的执法部门已经加大了规范力度。

　　从另一方面说，我们消费者也要善待中介奔前跑后付出的辛劳，不要上下家一见面就甩了中介。如果那样，只会彼此隔阂越来越深。在这个世界，我们不能没有诚信。

　　上海查封982家无照中介

　　发廊保姆介绍所也干“中介”，违规企业被列入“黑名单”

　　上海现在什么店最多？除了饭店，也许就要数房产中介了。有的马路上，每隔三五米便有一家房产中介小店。上海房屋租赁、二手房买卖的兴旺，催生出几千家房产中介。但房产中介也成为房产投诉中一个热点，已经位列房产各类投诉第三位。

　　近来，上海市有关执法部门出动500余名执法人员，经过4个月“地毯式”的严密检查后，共查封无证无照中介机构982家，违法违规企业将被列入“不良经营行为记录”企业名录，接受较长时间的重点观察。

　　在房地产业日趋红火的环境中，上海市的一些商店、理发店、书报亭、保姆介绍所等一哄而上，纷纷干起了非法的房屋中介生意，街头墙壁到处贴着房屋租售广告，促销人员沿街阻拦行人发放广告信息，损害消费者和房主利益的坑、蒙、拐、骗行为时有发生，严重损坏了房地产中介市场的形象。

　　据了解，目前全市持照经营的房地产中介公司有2110家。在此次重点针对无证无照中介机构的专项执法检查中，市房地部门会同工商、物价、税务等部门，进行“地毯式”检查。查出的主要问题有：中介机构进行成套独用住房使用权买卖、未按规定到房地部门备案、无证执业、制造假合同假图章、弄虚作假骗取房地产权证等。

　　在这次被查封的982家中介机构中，多数是一些未到工商部门登记的中介公司分支机构。例如，杨浦区已登记的中介公司211家，而无证无照的中介机构比登记的还多，达到231家。在闸北区的彭浦新村有近70家房屋中介机构，其中半数以上属无证经营。

　　检查结果还显示，在本市2000余家持照经营的房地产中介机构中，有近三分之一的企业存在着不同程度的违法、违规操作现象。如上海辰毅房地产经纪有限公司、上海良易房屋咨询有限公司、上海群炜房地产公司等，打出帮居民代办使用权转产权的经营项目，以假合同假发票非法换取高额介绍费、咨询费。检查中还发现，少数物业公司非法为关系人制作假材料，骗取房地产权证，在其中扮演了不光彩的角色，它们同样受到了严厉的查处。

　　执法部门表示，有违法违规行为的企业，将被列入“不良经营行为记录”企业的名录，在今后较长的一个时期内，都会受到重点观察，以期达到强化中介企业守合同、重信誉的目的。

　　对中介机构如何规范化经营，有关部门提出了以下三项具体要求：“五上墙”（工商营业执照、房地部门备案证、收费标准、操作规范、投诉监督电话）；“五个有”（工作人员有胸卡和上岗证、规范的中介合同、完整的业务台帐和档案资料、正规发票、行业主管部门要求上报的统计资料）；“三无”（无禁售的成套独用使用权住房房源、无超标准收费、无其他违规行为）。

　　市房地局负责人同时希望消费者要理性消费，在依法消费，不要钻政策的空子。当自己的权益可能受到威胁或发现中介有问题时，要学会事前投诉或举报（投诉电话58880310）。

　　看透“李鬼”损人花招

　　上海的房地产中介始于1992年，当年改制成立的房产中介只有12家。如今多达2000多家。由于各方一哄而起，遍地开花，一些“李鬼”便趁机混迹其中，浑水摸鱼。

　　无照经营是目前房地产中介代理市场的一个突出问题，许多纠纷由此而生。

　　现在沿街路边随处可见房地产中介、咨询、服务、置换、租赁的门店。地铁口，或是商业繁华地段的人来人往处，不时可以看到手持各种房屋租赁信息的民工。一不小心，消费者就可能掉进某些“阿诈里”设下的陷阱。

　　杨浦区一位市民通过大连路、长阳路口一家名为“盛达”的房地产中介公司，置换原有使用权房，并转为产权房，等到去拿产证时，中介公司已不见了踪影，去工商部门打听，发现根本不存在这家公司。

　　家住浦东的吕先生也向房地部门投诉反映，去年1月份，他通过中介公司买下了本市振兴中路上的一套住房的使用权，但中介公司迟迟未帮其办出进户手续。后发现协议书上代表甲方的中介公司是董家渡工贸有限公司，而图章盖的却是“浦东房产咨询分公司”，他拿到的《租用公房凭证》也是假的。经查，这家公司房地产经营既超越工商登记范围，也无统一发票，如今干脆人去楼空。原本经济就不宽裕的吕先生欲哭无泪。

　　租个门面，摆两张桌子，一个房产中介门店就开张了。

　　为了蒙人眼睛，墙上挂上一张不知从哪儿复印来的营业执照。注册房地产咨询服务公司需要“有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员”，一时间《经纪人资格证书》成了畅销品。你借我借，为的是应付注册与年检。注册登记的与实际参与经营的是两班人马。

　　据市工商局透露，本市获得房地产经纪资格证书的人员有1.7万名，而实际上，至少还有2万无证房地产经纪人混迹其中。

　　由于目前市场上从业人员的素质还参差不齐，有些人对相关的政策法规一知半解，甚至一窍不通，因此违规操作在所难免，由此酿成的纠纷已不鲜见。

　　李先生近日向市消协投诉道，他委托位于本市定西路的某房地产经纪公司卖房，4月11日，该公司通知他有人想购买此房。在中介公司经理许可下，他要求给一周时间考虑。4月18日他以快件形式通知撤销挂牌，竟遭拒绝。

　　房地产咨询公司照理不得从事房屋买卖，但武进路某房地产咨询公司不仅与本市崔先生签订购房协议，还违规收取一万元定金，从今年二月至今仍未办妥购房手续。

　　一套17平方米的旧式里弄房竟然缩水7平方米，年近八旬的孤老单先生怎么也想不到会碰上这样“黑心”的房产中介。

　　据闸北区工商局透露，去年6月，老单拿着6万多元拆迁费到各房屋中介公司寻找房源。碰上了有房出售的苏老太，便找到可达房产经纪公司委托办理买卖手续。在委托合同上，三方约定苏老太以6.6万元的价格将这套17平方米的私有住房卖给老单，由“可达”负责办理并收取手续费1850元。11月，老单拿到房产证时愣住了，这套17平方米的房子中有7平方米属于违章建筑。

　　工商部门接到老单投诉后，迅速展开调查，发现可达公司涉嫌敲诈、伪造他人签名。原来，第一次房东将房屋以3万多元的价格卖给苏老太时，手续是可达办理的，第二次苏老太与老单交易房屋时，可达实际上已经知道房屋的真实情况。而且，在该笔交易中最为重要且透露真实房屋面积的房产买卖合同上，老单并没有签字，经司法部门鉴定，该签名是伪造的。

　　我该怎么找中介

　　由于房产中介市场鱼龙混杂，找中介一定要多个心眼。在委托房产中介公司代理业务前，请先审查其资质，对公司的品牌、信誉、服务等进行综合比较判断，对那些“不称职”的中介公司坚决说“不”！

　　房地产专家提醒道，挑选房产中介一定要先看清“门脸”：

　　凡提供房地产咨询服务的门店，必须张挂营业执照原件；设立分支机构的，也必须取得工商行政管理部门的注册登记许可。张挂营业执照复印件经营的属无照经营。

　　房地产经纪公司持证人数不足5名的，不得从事房地产经纪活动。公司营业执照内没有房地产中介、代理、居间介绍、咨询、置换、差价换房等经营范围的，不得从事上述相关的经营业务。

　　除综合性经纪机构外，房地产开发企业和其他企业不得再兼营房地产经纪业务。房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。

　　房地产经纪公司注册资金在100万元以上的，可以按照有关规定从事公有住房差价交换的经纪业务。房地产经纪机构在设立非法人的分支机构时，必须到该分支机构所在地的工商管理部门办理分支机构的资格认定，经批准再进行营业登记。分支机构必须具有2名以上获得该经纪资格的从业人员。

　　房地产中介、咨询、服务的从业人员必须持证上岗，已取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职。没有取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员不能从事该工作。

　　”

　　去年，全国310家房地产开发企业、165家房地产中介机构发起了销售“放心房”、提供“放心中介”的联合宣言大会，由此拉开了全国“放心房”、“放心中介”承诺活动的帷幕。上海的上房置换、太平洋房屋、中原房产、佳仕房产等8家中介单位参与联合宣言，为老百姓提供放心中介。

　　另外，为树立行业形象，创建品牌效应，上海每年都要举办优秀房地产经纪企业“金桥奖”评选活动，如上房置换、智恒房产、太平洋房屋、信义房屋、色柯拉房产等多家中介公司都曾多次获奖。专家认为，以上这些房产中介公司可以成为大家参与换房、买房的候选单位。

　　当然，这也不能一概而论，还是要仔细比较其服务质量水平。

　　找中介，先“验明正身”

　　外国语大学附近的租房中介公司颇多，有不少是名气十足、全市连锁的，也有一些门面很小。但外国语大学的学生却这样告诉记者，别看那些小中介公司，他们比那些有名气的中介可能服务更到位，因此他们找房子几乎都去小中介，总能找到合适的。

　　记者首先来到一家颇有知名度的中介公司，服务员态度相当傲慢，当记者提出自己的租房要求后，他们只粗略地翻了一些资料，就说：“合适的只有一家，要看就付钱。”当记者表示选择余地太小时，服务员很不耐烦地说：“像你这样要求高又要价格低的房子哪里会有很多，有一家合适的已很不错了。”记者表示还要再去别家看看时，服务员说：“今天不看，以后再来预约就要提前两天通知，否则找不到房东。”

　　随后记者来到大学生推荐的一家小中介公司，虽然门面一般，但服务员很周到。得知记者的要求后，几个服务员立即热心查资料，提供了5－6家合适房源，并开始联系房主，随时可以看房、看房时也不必支付押金。而且提醒记者可以以刚毕业大学生身份向房主讲价，这样还价幅度有时甚至可比房主的底价低出10％。在陪同记者实地看了4、5家以后，记者仍没有满意的，中介公司说可以继续帮助联系，直到有合适的才会收中介费。记者看房期间，先后有5－6名大学生在该中介达成租房协议。

　　据那几位大学生说，小中介公司虽然是私人开的，但往往会考虑到学生收入低等因素，因此比较热心，而且房源也多、中介费还可以还价。但那些大的中介公司，一般只想做大笔的买卖中介，不大重视学生租房。而且不少连锁的中介虽然打着统一的大牌子，收费标准也不能降低，但其实不少也是私人承包性质的。

　　房地产中介服务收费标准

　　为规范房地产中介市场，维护中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。

　　房地产咨询费：按服务形式分口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收，普通的，每份收费300—1000元，复杂的可适当提高收费标准，但不准超过咨询标的额的0.5％。此项收费标准，属指导性参考价格。

　　价格评估费：以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。

　　房地产经纪费：根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5—2.5％计收。实行独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

　　上述规定的房地产价格评估，房地产经纪收费为最高限标准，对经济特区的收费标准可适当提高一些，但不得超过上述标准的30％。

　　通知中还要求中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

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